نوشته میترا مشعوف وکیل پایه یک دادگستری
آیا همچنان با شنیدن «قولنامه» یاد برگه‌های دست‌نویس بنگاه املاک می‌افتید؟
با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مفهوم «قولنامه معتبر» دیگر همان چیزی نیست که پیش‌تر می‌شناختیم.
امروزه صرف نوشتن توافق روی یک برگه عادی و امضا کردن آن، برای استناد در دادگاه کافی نیست. اگر به‌دنبال انتقال مالکیت یا تعهد به بیع هستید، باید از قولنامه رسمی استفاده کنید.
⸻
قولنامه رسمی در معنای جدید چیست؟
طبق قانون جدید، قولنامه رسمی توافق اولیه‌ای است که موضوع آن انتقال مالکیت یا منافع بلندمدت (بیش از دو سال) یک ملک باشد و این توافق باید از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
معاملاتی که مشمول الزام ثبت رسمی هستند:
•تعهد به فروش یا خرید ملک (قولنامه رسمی)
•انتقال حق انتفاع (برای بیش از دو سال)
•انتقال حق ارتفاق
•قرارداد رهن ملک
•قرارداد اجاره (بیش از دو سال)
•اجاره به شرط تملیک
•پیش‌فروش ساختمان
⸻
مثالی ساده از قولنامه رسمی
فرض کنید قصد خرید خانه‌ای را دارید و با فروشنده درباره قیمت و شرایط به توافق رسیده‌اید، اما نیاز به زمان برای تکمیل وجه دارید.
در گذشته، یک قولنامه عادی می‌نوشتید.
اما اکنون برای اعتبار قانونی و امکان مراجعه به دادگاه (مثلاً الزام فروشنده به انتقال سند)، قولنامه شما باید در دفترخانه اسناد رسمی و از طریق سامانه ثبت الکترونیک ثبت شود.
⸻
مزایای ثبت قولنامه رسمی
قانون جدید نه‌تنها یک الزام حقوقی است، بلکه مزایای زیر را برای طرفین معامله به همراه دارد:
۱. اعتبار قانونی بی‌بدیل
سند رسمی ثبت‌شده بالاترین درجه اعتبار را دارد و مفاد آن برای دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است. هیچ‌کس نمی‌تواند امضا یا محتوا را انکار کند.
۲. قابلیت اجرا و استناد
برخلاف اسناد عادی، قولنامه رسمی امکان پیگیری سریع حقوق شما از طریق اداره ثبت و محاکم قضایی را فراهم می‌کند.
۳. کاهش ریسک کلاهبرداری
فرآیند ثبت رسمی شامل احراز هویت، بررسی مالکیت و استعلام وضعیت ملک است. این امر جلوی معاملات معارض یا فروش مال غیر را می‌گیرد.
۴. شفافیت و جلوگیری از اختلافات
دفترخانه موظف است تمامی شرایط مانند مبلغ، نحوه پرداخت، زمان‌بندی و شروط فسخ را به‌طور شفاف درج کند.
۵. حفظ سوابق الکترونیک
تمامی اطلاعات در سامانه ثبت اسناد و املاک ذخیره می‌شود و همیشه قابل استناد خواهد بود.
⸻
قولنامه عادی دیگر اعتبار دارد؟
خیر. برای معاملات مهم ملکی (مشمول ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی)، قولنامه عادی اعتبار اجرایی ندارد.
حتی مشاوران املاک نیز حق تنظیم قولنامه عادی را ندارند و در صورت تخلف جریمه می‌شوند.
⸻
نکات کلیدی هنگام تنظیم قولنامه رسمی
1.ثبت در سامانه رسمی: صرف نوشتن در سربرگ دفترخانه کافی نیست؛ باید در سامانه ثبت الکترونیک ثبت شود.
2.بررسی مشخصات ملک: پلاک ثبتی، بخش، مساحت و آدرس باید با سند مالکیت مطابقت کامل داشته باشد.
3.احراز هویت طرفین: مدارک هویتی را دقیق بررسی کنید.
4.تعیین ثمن و نحوه پرداخت: مبلغ کل، اقساط، پیش‌پرداخت و روش پرداخت (چک یا واریز بانکی) دقیقاً ذکر شود.
5.شرایط فسخ و خسارت: وجه التزام و شروط فسخ باید شفاف باشد.
6.تاریخ تحویل ملک: زمان دقیق تحویل مشخص شود.
7.وضعیت سکونت یا اجاره: مشخص شود که ملک خالی است یا در تصرف مستاجر.
8.بررسی پیش‌نویس: قبل از امضا، متن را به دقت بخوانید.
9.ثبت تمام توافقات مهم: به توافقات شفاهی اعتماد نکنید.
10.آگاهی از قانون جدید: عدم ثبت رسمی به معنای از دست دادن حقوق قانونی در دادگاه‌هاست.
⸻
هشدارهای حقوقی
•عدم اهلیت یکی از طرفین، نامشروع بودن جهت معامله یا ایراد در شکل سند می‌تواند باعث ابطال قولنامه شود.
•ثبت رسمی در دفترخانه معتبر، بهترین راه برای پیشگیری از مشکلات آینده است.
⸻
چرا مشورت با وکیل ملکی اهمیت دارد؟
تنظیم قولنامه رسمی نیازمند شناخت دقیق از قوانین ثبت اسناد، قانون مدنی و آیین‌نامه‌های پیش‌فروش و اجاره است.
میترا مشعوف به عنوان وکیل پایه یک دادگستری، می‌تواند از بروز هرگونه اشتباه یا خسارت مالی جلوگیری کند و با مشاوره تخصصی در حوزه قراردادهای ملکی، بهترین تصمیم را برای شما تضمین نماید.